Pembangun rumah di Nevada Selatan membukukan penjualan rumah baru tertinggi kedua di bulan April dalam lima tahun, namun kenaikan suku bunga hipotek memperlambat momentum dari kuartal pertama, terutama bagi pembeli rumah pertama kali.
Penjualan bersih bulan April sebesar 913 — penjualan dikurangi pembatalan — turun sekitar 30 persen dari bulan Maret dan turun 25 persen dari bulan April 2021 ketika terdapat 1.215 penjualan, menurut Home Builders Research yang berbasis di Las Vegas.
Itu adalah penurunan tajam yang bertepatan dengan rata-rata obligasi dengan suku bunga tetap 30 tahun yang berada di sekitar 5,28 persen pada minggu ini. Angka tersebut sebesar 2,96 persen pada 1 Mei 2021, dan lebih dari 3 persen pada 1 Desember tahun lalu. Sejak itu, angka tersebut secara bertahap meningkat menjadi 3,45 persen pada awal tahun 2022; 3,76 persen pada 1 Februari; 4,17 persen pada awal Maret dan 4,98 persen pada awal April.
Meskipun penjualan bersih menurun pada bulan April, namun masih lebih tinggi dibandingkan 878 pada bulan April 2018; 842 pada bulan April 2019; dan 244 pada bulan April 2020 ketika COVID-19 menutup industri pembangunan rumah.
“Kita dapat melihat bahwa bulan April 2022 masih lebih tinggi dibandingkan tahun 2018 dan 2019, jadi alih-alih melihat angka tahun ini sebagai angka yang buruk, hal ini justru menunjukkan betapa hebatnya tahun 2021,” menurut Presiden Riset Homebuilders Andrew Smith. “Secara historis, normal juga jika bulan April lebih rendah dari bulan Maret.”
Itu tidak berarti tidak ada kekhawatiran di masa depan mengenai arah penjualan rumah, katanya. Untuk meredakan kekhawatiran, tingkat suku bunga tetap 30 tahun ditetapkan sebesar 4,87 persen pada bulan November 2018.
“Perasaannya adalah suku bunga hipotek telah meningkat dibandingkan dua tahun terakhir; keadaannya seperti pada tahun 2018 dan 2019,” kata Smith.
Beberapa orang di industri hipotek melihat kemunduran apa pun sebagai “situasi kejutan awal yang tampaknya merupakan masalah besar saat ini.” Diskusi ini mungkin tidak akan menjadi besar pada akhir tahun 2022, meskipun tarifnya (akan naik lebih tinggi), kata Smith.
“Itu tidak berarti keterjangkauan tidak menjadi masalah, namun hal ini tidak akan berdampak besar pada masyarakat yang harus pindah atau ingin pindah,” tambahnya.
Berdasarkan angka penjualan bersih, nampaknya mereka yang membeli rumah dengan harga lebih rendah merupakan kelompok yang paling terkena dampaknya, sedangkan penjualan rumah dengan harga lebih tinggi merupakan kelompok yang paling sedikit terkena dampaknya. Beberapa di antaranya disebabkan oleh kenaikan harga dari tahun ke tahun antara April 2021 dan April 2022 sebesar 19 persen untuk rumah keluarga tunggal. Hal ini didorong oleh tingginya biaya tenaga kerja dan material serta harga tanah.
Homebuilders Research melaporkan ada 164 penjualan di bawah $400,000 pada bulan April lalu dibandingkan dengan 629 penjualan pada bulan April 2021. Untuk rumah dengan harga antara $400,000 dan $500,000, terdapat 344 penjualan pada bulan April 2022, sama dengan bulan tersebut pada tahun 2021. kisaran harga, ada ada 323 penjualan antara $500.000 dan $750.000 pada bulan April lalu dibandingkan dengan 189 penjualan pada tahun lalu. Dalam kategori $750.000 ke atas, ada 82 penjualan pada bulan April ini dibandingkan dengan 53 penjualan pada April 2021, Home Builders Research melaporkan.
“Kisaran harga yang lebih tinggi menunjukkan lebih banyak penjualan karena itulah yang ada di luar sana,” kata Smith. “Secara harfiah tidak ada apa pun dari perspektif rumah baru di bawah $250.000 dan sangat sedikit di bawah $300.000.”
Smith mengatakan penjualan pada bulan Mei dimulai dengan lemah untuk pembangun rumah namun bangkit kembali dalam dua minggu berikutnya, sesuai dengan narasi kejutan yang ada. Penjualan meningkat dari 273 selama minggu terakhir bulan April menjadi 149 pada minggu pertama bulan Mei, penurunan sekitar 45 persen, menurut Smith. Pada minggu-minggu berikutnya di bulan Mei, penjualannya sebanyak 205 dan 212, katanya.
Presiden divisi Tri Pointe Homes Klif Andrews mengatakan kenaikan suku bunga “agak memperlambat aktivitas,” namun pembeli dengan harga lebih premium tidak banyak mengubah kebiasaan membeli mereka.
“Untuk lahan terbaik di komunitas terbaik, kondisinya tidak melambat,” kata Andrews. “Rumah entry-level dasar mungkin yang paling terkena dampak kenaikan suku bunga hipotek karena lebih sedikit pembeli yang memenuhi syarat. Bagian pasar tersebut lebih merupakan perjuangan, dibandingkan dengan bagian pasar yang naik dan premium, yang merupakan hal utama yang kami lakukan. Pembeli dengan harga premium yang memiliki banyak ekuitas di rumah mereka saat ini, uang tunai, dan banyak motivasi untuk meningkatkan properti mereka tampaknya tidak terlalu terpengaruh.”
Andrews mengatakan masih ada permintaan yang kuat untuk rumah baru dan pasokan yang sangat sedikit sehingga hal ini tidak mempengaruhi apa yang mereka lakukan. Dia memperkirakan ketika suku bunga hipotek mencapai puncaknya “dalam waktu dekat”, pasar akan tenang karena pembeli tetap memiliki kerangka berpikir yang baik.
“Hal ini tidak banyak mengubah operasi kami,” kata Andrews. “Saya tidak perlu menguranginya. Kami telah menjual dengan sangat kuat selama satu setengah tahun terakhir sehingga kami hampir mengejar ketertinggalan. Kami juga sebagai sebuah industri, dan hal itu tidak memberikan banyak tekanan pada kami. Segalanya tidak terlalu jauh dari kendali. Tahun lalu adalah tahun yang sangat bagus sehingga tahun ini tidak akan sekuat tahun lalu. Lagipula kita tidak bisa membangun sebanyak itu. Tenaga kerja dan material sulit didapat.”
Sebelum perlambatan pada bulan April, Nat Hodgson, CEO dari Southern Nevada Home Builders Association, mengatakan bahwa para pembangun berada pada kecepatan yang “membuatnya gugup.” Jika tren ini terus berlanjut, para pembangun akan mencabut izin membangun 17.400 rumah ketika industri mampu membangun mendekati 14.000 rumah, katanya. Permintaan tidak berkurang, sehingga industri berada dalam posisi yang baik ke depan karena perpindahan ke Nevada dan terbatasnya persediaan perumahan yang ada, katanya.
“Mengenai suku bunga dan inflasi, orang-orang berkata, ‘mari kita tunggu beberapa minggu atau bulan untuk melihat apa yang terjadi dengan pasar saham dan apa yang terjadi dengan inflasi, Ukraina, Rusia, dan seluruh dunia,’” kata Hodgson.
“Orang-orang masih pindah ke sini, dan populasi kita terus bertambah. Kami masih perlu membangun dan menjual rumah. Ini bukan pengaturan ulang. Tidak ada yang panik dan membicarakan pemotongan harga atau insentif hanya karena penurunan penjualan selama beberapa minggu. Apa pun yang terjadi, kita perlu mengejar ketertinggalan dalam rantai pasok. Ketika suku bunga berhenti (naik), lebih banyak orang akan kembali naik.”
Luke O’Loughlin, direktur penjualan Richmond American Homes, mengatakan perusahaannya masih sibuk dengan beberapa komunitas yang mulai online. Mereka akan memantau apa yang terjadi secara teratur, namun mencatat bahwa Richmond American Homes telah memiliki penjualan yang konsisten dalam jangka panjang.
“Ini pertama kalinya terjadi inkonsistensi sejak COVID melanda dan kami tutup selama sekitar 45 hari,” kata O’Loughlin. “Hal yang menarik tentang peluncuran ini adalah hal ini merupakan hal baru bagi kita semua, dan menilai pembeli melakukan apa yang mereka lakukan. Secara historis, suku bunga masih sangat menarik dan sangat bagus. Ini baru, dan butuh beberapa menit bagi orang-orang untuk menyesuaikan diri.”
O’Loughlin mengatakan kualitas pembeli rumah tetap kuat karena mereka tahu berapa tarif dan harga serta berapa hipotek bulanan mereka. Dulu, semua orang mencari karena mereka pikir bisa menemukan rumah.
“Sekarang, mereka adalah pembeli sebenarnya yang ada di luar sana,” kata O’Loughlin. “Sulit untuk menjadi pembeli pertama di luar sana saat ini. Harga tidak mempengaruhi kami pada beberapa rumah kelas atas, dan saya pikir siapa pun yang memiliki rumah untuk dijual saat ini, dan mampu mengambil saham adalah mereka yang memiliki keunggulan di pasar ini dan kemampuan untuk pergi ke sana dan membeli.”
Mosi Gatling, manajer penjualan Depot pinjaman perusahaan hipotek, mengatakan ada orang yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman saat ini yang memulai pencarian mereka setahun yang lalu. Sejak itu, suku bunga telah melonjak dua poin persentase lebih tinggi dan harga-harga telah meningkat lebih dari 20 persen dalam beberapa kasus.
“Ada juga banyak orang yang bertahan dan tidak mengambil tindakan dan menilai kembali dengan harapan bahwa suku bunga akan turun,” kata Gatling. “Bagi orang-orang yang sudah lama menantikannya, ini adalah perubahan besar yang harus dicerna bersama dengan segala hal lain dalam hidup yang kini membutuhkan biaya lebih banyak.”
Gatling mengatakan untuk rumah seharga $400,000, pembeli membayar $450 lebih banyak sebulan dengan kenaikan dua poin dalam suku bunga hipotek.
“Bahkan jika Anda mampu membelinya, banyak hal yang harus dipikirkan,” kata Gatling. “Dan jika harga rumah yang sama lebih mahal dari itu, Anda mungkin berpikir bahwa jika pembayarannya $700 atau $800 lebih karena harga dan tarif untuk rumah yang sama yang telah Anda lihat selama setahun, Anda’ Andalah yang mengambil risiko, terutama jika penghasilan Anda tidak mencukupi ketika Anda memiliki bahan bakar dan kebutuhan lain yang lebih tinggi. Apakah Anda mendapat kenaikan dari $400 menjadi $800 dalam 12 bulan untuk mengimbangi manfaat perumahan?”
Namun, orang-orang tersebut masih memiliki kebutuhan akan perumahan dan seiring dengan berakhirnya masa sewa dan harga sewa yang terus meningkat, membeli di masa depan masih merupakan pilihan yang menarik, kata Gatling.
“Beberapa orang tidak membeli, bukan karena tidak memenuhi syarat, tetapi mereka harus meninjau kembali apa tujuannya karena biayanya,” kata Gatling.
Pembeli harus membayar setidaknya 3,5 persen untuk pinjaman Administrasi Perumahan Federal dan 3 persen untuk pinjaman pembeli rumah konvensional pertama kali, kata Gatling. Kebanyakan orang memberikan rata-rata 5 persen, katanya.
“Kami melihat orang-orang membayar lebih banyak uang muka untuk menghemat uang mereka, dan (berapa) pembayaran bulanan mereka daripada menggunakan jumlah minimum,” kata Gatling. “Dengan harga rumah yang lebih mahal, mereka mungkin berpikir untuk menyisihkan 10 persen dan meminjam sisanya karena hal tersebut masuk akal, karena biaya uangnya rendah. Karena tidak demikian, mereka mempunyai kemampuan untuk masuk ke rekening bank dan mengambil potongan 20 persen untuk menghilangkan asuransi hipotek atau mendapatkan persyaratan yang lebih menguntungkan.”
Gatling mengatakan ekspektasi terbaru adalah suku bunga KPR bisa mendekati 6 persen pada tahun 2022. Hal ini bergantung pada tindakan Federal Reserve yang berupaya mengurangi permintaan dan memperlambat inflasi.
“Kami baik-baik saja memasuki bulan Januari, namun kami mengalami peningkatan sebesar 1½ persen dalam jangka pendek (lebih dari tiga bulan),” kata Gatling. “Itu adalah bagian yang menakutkan. Mereka menerapkan tarif dengan sengaja untuk memperlambat pembelian barang yang tidak terkendali dan memperbaiki pasar serta membuat orang-orang berhenti sejenak. Jika kita beruntung, maka hasilnya akan sedikit terkoreksi, namun saya tidak melihat kita akan kembali ke angka 2 tinggi atau angka 3 rendah karena kita tidak berada di sana sebelum adanya COVID.”
Lennar adalah pembangun teratas dalam penjualan di Nevada Selatan pada bulan April dengan 209 penjualan bersih, dan satu-satunya pembangun terkemuka yang melampaui penjualan April 2021. Disusul oleh Pulte Group dengan 144; Rumah KB dengan 118; DR Horton dengan 69; Rumah Amerika Richmond dengan 57; Tol Saudara dengan 55; Komunitas Century dengan 41; dan Tri Pointe Homes dengan 40. Touchstone Living memiliki 39, dan Beazer Homes memiliki 35 untuk melengkapi 10 besar.
Pada April 2021, Lennar menduduki peringkat no. 1 dengan 206 penjualan diikuti oleh KB Home dengan 198; Grup Pulte, 158; DR Horton, 105; Rumah Amerika Richmond, 85; Rumah Tri Pointe, 77; Komunitas Century, 66; Kehidupan Batu Ujian, 59; Rumah Beazer, 54; dan Taylor Morrison, 53 untuk melengkapi 10 besar.
