Pada tahun 2007, tidak lama sebelum pasar real estat Las Vegas yang mengamuk ambruk, anggota parlemen Nevada mengeluarkan perubahan yang tampaknya kecil pada undang-undang pajak.
Perubahan tersebut memastikan bahwa pemilik properti dapat menggunakan berbagai entitas saat memindahkan real estat ke afiliasi untuk membebaskan transaksi ini dari pajak transfer.
Sejak saat itu, pengecualian tersebut telah dikutip dalam beberapa kesepakatan menguntungkan di atau dekat the Strip — dan seorang pengacara yang mendorong perubahan tersebut baru-baru ini mengindikasikan bahwa tren ini bukanlah maksud dari undang-undang tersebut.
Secara keseluruhan, setidaknya dua lusin atau lebih kesepakatan di wilayah Las Vegas, dengan total $27,5 miliar, telah ditutup sejak 2007 tanpa pajak transfer properti publik, menurut Review-Journal. Masing-masing transaksi ini terjadi antara pembeli dan penjual yang terpisah dan melibatkan hotel, kasino, pusat perbelanjaan, dan properti lainnya yang sebagian besar berada di atau dekat koridor kasino Las Vegas yang terkenal.
Namun, di sekitar setengah dari transaksi yang dilacak untuk laporan ini, akta yang diajukan di Clark County mengutip pembebasan pajak transfer yang diperbolehkan berdasarkan undang-undang negara bagian saat pemilik properti mentransfer properti riil dari satu entitas ke induk, anak perusahaan, atau afiliasinya .
Kesepakatan tersebut termasuk penjualan tunai properti Bellagio senilai $4,2 miliar; penjualan properti Aria dan Vdara senilai $3,89 miliar; dan penjualan mal mewah Shops at Crystals senilai $1,1 miliar.
Jika digabungkan, ketiga penjualan ini saja dapat menghasilkan hampir $47 juta pendapatan pajak transfer.
Sebaliknya, catatan properti menunjukkan, tagihan pajak transfer gabungan mereka tidak menghasilkan apa-apa.
‘Mungkin ide yang bagus’
Di Southern Nevada, pajak transfer adalah sebagian kecil dari harga jual properti dan membantu mendanai perumahan berpenghasilan rendah dan Clark County School District. Pajak telah ada di Nevada selama beberapa dekade, seperti halnya pengecualian untuk itu.
Hukum pajak transfer Nevada disahkan 1967catatan negara menunjukkan, dan tidak berlaku dalam beberapa skenario, termasuk saat properti dialihkan ke lembaga pemerintah atau saat berpindah tangan sebagai bagian dari kebangkrutan.
Oleh 1985, pemilik properti dapat meminta pengecualian saat properti riil dialihkan antara korporasi dan korporasi afiliasi. Lalu masuk 2007anggota parlemen negara bagian mengubah bahasa pengecualian dengan menukar “korporasi” dengan “entitas bisnis”.
Pada saat itu, seorang pelobi pengembang Las Vegas mengajukannya bukan sebagai cara untuk membantu orang menghindari pajak transfer dalam pembelian yang menguntungkan, tetapi sebagai cara bagi investor real estat untuk menghindari keharusan membeli lebih dari sekali dalam transaksi tanah tertentu yang dikenakan pajak.
Russell Rowe, yang mewakili Focus Property Group, mengatakan kepada pembuat undang-undang negara bagian pada sidang Maret 2007 bahwa, seperti yang dilihatnya, pengecualian tersebut “berlaku untuk semua entitas,” menurut risalah rapat.
“Kami ingin membuat klarifikasi itu,” katanya saat itu.
Selama gelembung real estat pertengahan 2000-an, Focus dan pengembang lainnya membeli sebidang tanah yang luas di lelang dari pemerintah federal seharga ratusan juta dolar untuk meluncurkan komunitas terencana baru di sekitar Lembah Las Vegas.
Dalam kesepakatan semacam itu, investor mengumpulkan uang mereka dan membeli tanah melalui perseroan terbatas, kemudian membagi tanah di antara mereka sendiri, kata Rowe kepada anggota parlemen.
Entitas utama membayar pajak transfer atas pembelian dan “berpotensi dikenakan pajak lagi” ketika mentransfer tanah ke anggotanya, katanya.
Ketika kriteria, RUU Senat 154sedang bekerja melalui komite, Pemimpin Minoritas Senat saat itu Dina Titus mengatakan versi proposal tidak akan merugikan negara banyak “dalam hal kehilangan pendapatan dan mungkin ide yang bagus,” risalah rapat menunjukkan.
“Akan aneh jika komite ini memberikan keringanan pajak kepada pengembang dan bukan warga lanjut usia,” kata Titus, menunjuk ke undang-undang lain yang diusulkan saat itu.
Titus, seorang Demokrat, sekarang mewakili Distrik Kongres ke-1 Nevada di Dewan Perwakilan Rakyat AS. Kantornya baru-baru ini memberi tahu Review-Journal bahwa undang-undang pajak transfer adalah salah satu dari banyak tagihan yang dia pilih selama waktunya di badan legislatif negara bagian, bahwa dia bukan pemimpin dalam masalah tersebut, dan bahwa dia tidak memiliki ingatan lain. membebani
Rowe, dari Rowe Law Group, baru-baru ini mengatakan kepada Review-Journal bahwa maksud keseluruhan dari perubahan tersebut adalah untuk mencegah pajak pengalihan tambahan ketika orang yang sama yang membeli tanah membagi bidang tanah di antara mereka sendiri.
“Ini berbeda dari apa yang Anda gambarkan seperti apa,” katanya.
Rowe juga mencatat bahwa undang-undang tersebut diubah sebelum perwalian investasi real estat menjadi umum di industri kasino.
‘Celah Hukum’
Holly Unck, wakil presiden layanan pajak transaksi di kantor pialang real estat CBRE Group di Phoenix, mengatakan dalam sebuah artikel musim semi 2020 di situs web CBRE bahwa membayar pajak transfer adalah biaya transaksi real estat yang “signifikan” namun “sering diabaikan”.
Untuk menghindari hal ini, properti kadang-kadang dialihkan ke badan usaha atau persekutuan, dan ketika kepemilikan dalam badan itu dijual, pajak pengalihan tidak berlaku.
Ketika negara bagian “menyadari celah hukum ini untuk menghindari pembayaran pajak transfer,” mereka mengenakan pajak atas penjualan kepemilikan di entitas semacam itu, tulisnya.
Unck mencantumkan beberapa negara bagian yang mengenakan atau mengizinkan pajak semacam itu, termasuk California, Michigan, New York, dan Florida. Nevada tidak termasuk.
Setelah Review-Journal meminta untuk berbicara dengan Unck untuk cerita ini, juru bicara CBRE Aaron Richardson mengatakan perusahaan menolak berkomentar.
Dia menambahkan bahwa tim penilaian dan penasehat CBRE “tidak terlibat dalam penataan transaksi untuk mengurangi pajak transfer; kami membantu klien mendapatkan pengembalian uang jika pajak telah dibayar lebih.”
Anggota Majelis Nevada Heidi Kasama, seorang pialang real estat lama di Las Vegas, mengatakan dia tidak mengetahui adanya kesepakatan menguntungkan yang disusun tanpa pajak transfer.
Setelah Review-Journal menjelaskan kepadanya bagaimana raksasa investasi Blackstone membeli Bellagio – mengakuisisi perseroan terbatas yang memiliki properti, dan tidak membeli resor secara langsung – Kasama membandingkannya dengan membeli saham di sebuah perusahaan dan dianggap memenuhi syarat untuk sebuah pembebasan pajak transfer.
Kasama, seorang Republikan dan mantan presiden asosiasi perdagangan Nevada Realtors, mengatakan jika undang-undang diubah, mungkin ada “konsekuensi yang tidak diinginkan” dengan penjualan barang.
Dia menunjuk ke semua LLC, perusahaan, dan entitas bisnis yang ada dan undang-undang kontrak yang ada selama bertahun-tahun.
Chris Giunchigliani, mantan komisaris Clark County yang merupakan anggota dewan Nevada dari sesi legislatif tahun 1991 hingga 2005, tidak menyadari bahwa kesepakatan disusun seperti itu sampai Review-Journal menghubunginya untuk menanyakan tentang kesepakatan tersebut.
“Itu menjijikkan bagi saya,” kata Giunchigliani, seorang Demokrat.
Giunchigliani mencatat bahwa orang membayar pajak transfer ketika mereka membeli atau menjual rumah, dan dia berpikir bahwa perusahaan mungkin telah menemukan jalan keluar dari pajak tersebut.
“Seseorang perlu menyelidikinya,” katanya.
Hubungi Eli Segall di [email protected] atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter.
